Zorg of wonen? Het antwoord bepaalt of het WWS geldt voor jouw zorgwoning

Stel: je verhuurt woonruimte aan een cliënt die intensieve zorg ontvangt. Geldt voor die woning dan gewoon de reguliere huurprijsbescherming, zoals het woningwaarderingsstelsel (WWS)? Of valt die regel weg omdat de zorg overheerst? Deze vraag houdt zorgaanbieders en juristen al jaren bezig. Eindelijk komt er meer richting vanuit Den Haag.

Een grijs gebied met een lange geschiedenis

Wie wonen en zorg combineert, sluit juridisch gezien twee overeenkomsten tegelijk: een huurovereenkomst en een zorgovereenkomst. Samen vormen ze een zogeheten gemengde overeenkomst (artikel 6:215 Burgerlijk Wetboek). Dat betekent dat zowel huurrecht als zorgregels van toepassing zijn,  tenzij die elkaar tegenspreken.

En precies daar wringt de schoen. Vaste rechtspraak leert dat de dwingendrechtelijke huurregels bij beëindiging van de huur opzij gezet kunnen worden, als het zorgelement duidelijk overheerst én er een deugdelijk koppelbeding is. De rechtbank Zeeland-West-Brabant verwoordde dit principe in 2022 helder: bij een overheersend zorgelement zijn de dwingendrechtelijke huurbepalingen simpelweg niet van toepassing.

Het probleem? Die uitspraken gingen steeds over het beëindigen van de huur (denk aan ontruiming), niet over de hoogte van de huurprijs. Dus bleef de vraag onbeantwoord: telt dit principe ook voor huurprijsbescherming, zoals het WWS?

Wat zei de Huurcommissie?

Jurisprudentie hierover is dun. Eén belangrijke uitzondering: de Huurcommissie oordeelde ooit dat het WWS niet gold voor een zorgappartement, omdat het zorgelement daarin duidelijk overheersend was. De huurder kon zich in die zaak dus niet beroepen op het wettelijke woningwaarderingsstelsel.

Maar een uitspraak van de Huurcommissie is geen vonnis van de civiele rechter – en die liet (en laat) zich over dit specifieke vraagstuk nog niet uit. Sommige stemmen in het veld pleiten er juist voor dat huurprijsbescherming wél zou moeten gelden, met het oog op de kwetsbare positie van de huurder/cliënt.

De doorbraak: antwoord vanuit de regering

Nu heeft staatssecretaris Pouw-Verweij in antwoord op Kamervragen meer duidelijkheid gegeven. Haar boodschap is helder:

“Voor zorgwoningen geldt dat in het geval het element ‘zorg’ overduidelijk de overhand heeft ten aanzien van het element ‘wonen’, de reguliere huurprijsbescherming (en daarmee het WWS) niet van toepassing is.”

Vertaald naar de praktijk komt dit neer op een tweedeling:

• Overheerst zorg? Dan is de wettelijke huurprijsbescherming niet van toepassing.
• Overheerst wonen? Dan moet voor de wooncomponent een maximale huurprijs worden vastgesteld via het WWS.

Het is niet honderd procent zeker of ‘overduidelijk de overhand’ een ander, mogelijk strenger criterium is dan het ‘overheersend zorgelement’ uit de rechtspraak. Wij gaan ervan uit dat dit niet zo is, simpelweg omdat dat criterium al jarenlang de toetssteen vormt bij het opzijzetten van huurrechtelijke regels rond beëindiging van de huur.

Het lastige vervolgvraagstuk: wanneer overheerst zorg eigenlijk?

Met deze duidelijkheid is niet alles opgelost. Of zorg daadwerkelijk overheerst, blijft een feitelijke én juridische puzzel die per situatie verschilt. Nederland kent een enorme variëteit aan zorgwoonvormen: van intramurale Wlz-zorg tot lichte begeleid-wonen-constructies. De staatssecretaris erkent dit en wil met de sector in gesprek over een duidelijkere scheidslijn. Tot die er is, blijft het neerkomen op het beoordelen van iedere situatie an sich.

Wat betekent dit concreet voor zorgaanbieders?

1. De toets op het overheersend zorgelement wordt nóg belangrijker

Let bij die toets onder meer op:

• Is wonen slechts ondersteunend aan de zorg, of staat het op zichzelf?
• Wat is de aard van de zorg in verhouding tot het wonen?
• Wat is de omvang van de zorg in verhouding tot het wonen?
• Is de zorgverlening feitelijk onlosmakelijk verbonden met de woonruimte?
• Is er een juridisch sluitend koppelbeding?

2. Check of je overeenkomsten dit ook daadwerkelijk weerspiegelen

Het is niet genoeg om te weten dat zorg overheerst. Het moet ook terug te zien zijn in de contracten. Loop deze vragen na:

• Staat expliciet in de overeenkomst dat het primair om zorgverlening gaat?
• Is de huur of het gebruik van de woning afhankelijk gemaakt van het bieden van zorg?
• Is vastgelegd dát en waarom het zorgelement overheerst?
• Eindigt de huur zodra de zorg eindigt?
• Is de huurder verplicht de zorg in de woonruimte exclusief af te nemen van jouw organisatie als zorgaanbieder?

Diezelfde criteria spelen overigens ook een rol bij de vraag of een cliënt recht heeft op huurbescherming wanneer de zorg stopt.

Waarom zorgvuldigheid hier geen overdreven voorzichtigheid is

Dit blijft, ook met de nieuwe duidelijkheid, een onderwerp waarin je scherp moet opereren. De civiele rechter heeft zich nog niet uitgesproken, en een harde, eenduidige grens tussen ‘overheersend zorg’ en ’overheersend wonen’ bestaat niet. Dat verschilt van situatie tot situatie.

De stakes zijn niet gering: wordt later geoordeeld dat het WWS ten onrechte niet is toegepast, dan riskeer je als zorgaanbieder forse vorderingen uit onverschuldigde betaling (te veel ontvangen huur) én bestuurlijke boetes onder de Wet goed verhuurderschap.

Kortom: de uitspraken vanuit de regering bieden een welkom kompas, maar vervangen niet de noodzaak om per geval – en per overeenkomst – goed te toetsen of zorg daadwerkelijk de overhand heeft. Twijfel je over jouw situatie? Laat je contracten en praktijk tegen het licht houden voordat de Huurcommissie of de rechter dat voor je doet.

Auteur: Eldermans | Geerts
Deze blog is geschreven door Eldermans | Geerts. Een advocatenkantoor dat adviseert aan en optreedt namens zorgprofessionals, zorginstellingen en brancheverenigingen in de zorg. Ze beschikken over uitgebreide deskundigheid en ervaring binnen de zorgsector.